Avant de signer lãacte de vente chez le notaire il faut effectuer un avant-contrat. Ces avant-contrats permettent la prûˋcision dãinformations sur la vente de maison mais ûˋgalement dãobtenir lãaccord et lãengagement des parties û conclure le contrat.
La promesse unilatûˋrale dãachat (PUA) est un avant-contrat, il sãagit de lãavant-contrat le moins utilisûˋ dans une vente immobiliû´re.
Cet avant-contrat û la particularitûˋ de nãengager que la partie acheteur de la vente, lãacheteur ûˋnumû´re les diffûˋrentes informations de cette vente immobiliû´re ainsi que lãoffre proposûˋ pour acquûˋrir le bien.
Le vendeur du bien immobilier, reûÏoit cette promesse unilatûˋrale dãachat, il dispose dãun temps de rûˋflexion pour accepter ou refuser ce contrat, sãil donne suite û cette promesse unilatûˋrale dãachat on dit que le vendeur lû´ve son option de vente et donc la vente immobiliû´re se rûˋalisera aux conditions convenues dans la promesse unilatûˋrale dãachat.
Parmi les avant-contrats, la promesse unilatûˋrale dãachat est souvent dans lãombre du compromis de vente, qui offre plus de garanties aux diffûˋrentes parties.
La promesse unilatûˋrale dãachat est un avant contrat, il est donc important de voir les diffûˋrentes clauses quãil comprendô :
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Selon le code Civil la promesse unilatûˋrale dãachat se rûˋsume par un promettant (acheteur) qui transmet par lettre recommandûˋe avec accusûˋ de rûˋception sa volontûˋ de conclure le contrat. Par cette action le promettant exprime son consentement irrûˋvocable de contracter. Le bûˋnûˋficiaire (vendeur) reûÏoit la proposition de cet avant-contrat, il dispose dãune option qui lui permet dãaccepter ou refuser la proposition d'achat.
Dans la promesse unilatûˋrale dãachat, lãacheteur sãengage û ô :
Le vendeur lui ne dispose dãaucune obligation dans cet avant-contrat.
La promesse unilatûˋrale dãachat est un avant-contrat, elle est donc soumise aux conditions de droit commun des contrats de lãarticle 1128 du Code Civil:
Pour que la promesse unilatûˋrale dãachat soit valide il faut ûˋgalement que certaines conditions soient prûˋsentûˋesô :
Une fois la levûˋ dãoption effectuer par le vendeur sur la promesse unilatûˋrale dãachat et la durûˋe du droit de rûˋtractation dûˋpassûˋe, lãacheteur de par son engagement est obliger dãacquûˋrir la maison cpncernûˋe par la vente.
Apres ûˋtude par le notaire des clauses suspensives mises en place dans lãavant contrat (obtention de prûˆt, absence de servitude, de prûˋemption), si une des clauses suspensives prûˋsentent dans la promesse unilatûˋrale dãachat ne se rûˋalise pas alors la vente ne peut plus se rûˋaliser et la promesse unilatûˋrale devient nulle.
Si lãacheteur dûˋcide de se retirer malgrûˋ son engagement qui le lie û la vente immobiliû´re, le vendeur peut faire appel û la justice, les tribunaux pourront dûˋcider deux sanctionsô :
La promesse unilatûˋrale de cession dãactions dûˋsigne lãengagement dãun actionnaire û vendre ses actions û un bûˋnûˋficiaire avec des conditions et un prix prûˋdûˋfini.
En vendant ses actions lãactionnaire renonce û ses droits sur la sociûˋtûˋ en fonction du nombre dãactions cûˋdûˋes, les droits de la sociûˋtûˋ reviennent aprû´s la vente û lãacheteur.
Une promesse unilatûˋrale de vente engage uniquement le vendeur, lãacheteur û le temps pour rûˋflûˋchir û lãoffre et prendre la dûˋcision dãaccepter ou de refuser la proposition.
Cette promesse unilatûˋrale oblige le vendeur û vendre les actions au bûˋnûˋficiaire si celui-ci accepte de les acheter. Cependant aprû´s la durûˋe de la promesse unilatûˋrale de vente le vendeur peut de nouveau vendre ses actions û dãautres personnes.
Afin que la promesse unilatûˋrale de vente dãaction soit valide, des conditions sont requises:
Comme pour la promesse unilatûˋrale dãachats certaines conditions sont obligatoiresô :
La promesse unilatûˋrale de cession de parts sociales, engage le vendeur û vendre ses parts sociales û un bûˋnûˋficiaire. La promesse unilatûˋrale dãachat de parts sociales comme les prûˋcûˋdentes promesses unilatûˋrales sãengage lãacheteur jusquãû la conclusion du contrat.
Les conditions de validitûˋ de la promesse de vente de parts sociales sontô :
Le prix plancher correspond au prix minimum auquel un bien ou un service peut ûˆtre vendu, le prix plancher dûˋfinie par lãEtat, il permet de rûˋguler les prix pour ûˋviter des prix trop bas.
La promesse unilatûˋrale dãachat û prix plancher garanti de rûˋcupûˋrer les fonds quãil a investis avec des intûˋrûˆts.
Les promesses unilatûˋrales dãachat û prix plancher sont comparûˋes aux clauses lûˋonines, les clauses lûˋonines correspondent aux clauses qui ont un cocontractant qui possû´de des droits disproportionnûˋs comparûˋ û ses obligations.
Par comparaison les promesses unilatûˋrales dãachat û prix plancher dûˋsignent des promesses unilatûˋrales dãachat qui proposent un prix infûˋrieur au vrai prix dãun contenu.
Le droit des sociûˋtûˋs est la partie du droit qui ûˋtudie les sociûˋtûˋs civiles et commerciales, le droit des sociûˋtûˋs rû´glementent les sociûˋtûˋs de leurs crûˋations jusquãaux liquidations des sociûˋtûˋs qui ne respectent pas le droit des sociûˋtûˋs. Les sociûˋtûˋs ont donc un droit sur la promesse unilatûˋrale d'achat.ô
Les actions sont des titres qui peuvent se nûˋgocier avec une valeur nominale, les parts sociales sont les titres reprûˋsentatifs de droit dãassociûˋs Quand des actions ou les parts sociales sont vendus par un acte de vente, il faut enregistrer au service des impûÇts du domicile dãun des cocontractants du contrat de vente ou û la rûˋsidence du notaire si la vente a ûˋtûˋ rûˋalisûˋe par un acte notariûˋ. Le dûˋlai pour effectuer cet enregistrement est de 1 mois aprû´s la conclusion de lãacte de vente. Dans ce cas lû , on parle plutûÇt de promesse unilatûˋrale d'achat de droits sociaux.
La Safer (sociûˋtûˋ dãamûˋnagement foncier et dãûˋtablissement rural) a pour objectifs de rû´glementer et rûˋguler le marchûˋ des terres agricoles.La Safer effectue un droit de prûˋemption sur les terrains agricoles en vente. Le Safer ne concerne donc pas la vente immobiliû´re en gûˋnûˋral, ce qui fait que ce dernier prûˋsente un diffûˋrence par rapport û la promesse unilatûˋrale d'achat.
