Lorsque l’on se lance dans le projet d’une acquisition immobilière, on se doit de préparer son budget, ainsi que de se renseigner sur les coûts d’une telle opération. C’est donc très rapidement que l’on touche à la question des frais de notaire. Ce sujet fait l’objet de beaucoup de questions chez les particuliers comme les professionnels, telles que : Que sont les frais de notaire ? Qui doit les payer ? Sont-ils obligatoires ? A quoi servent-ils ? Existe-t-il des solutions pour les réduire ? Nous tenterons de répondre le plus clairement possible à toutes vos questions sur ce sujet et nous évoquerons sa définition sa définition et son application ainsi que les aspects juridiques qui l'entourent.
Frais de notaire ou droits de mutation ? Ou bien encore frais d'acte ? Quelle est la différence ? Les frais de notaire représentent la somme complète reversée au notaire lors d'une acquisition immobilière, et qui est constituée des frais d'actes, des droits de mutations et des émoluments du notaire. Vous ne savez pas ce que c’est ? Pas de panique, nous allons tout détailler.
Lors d'une acquisition immobilière, en plus du prix du bien, c'est l'acheteur qui doit s'acquitter des frais de notaire et donc faire son calcul frais de notaire. Ces frais sont constitués en 3 parties. Nous reprendrons en bas de page un tableau récapitulatif qui résume les différents cas possibles pour les frais de notaire. Ces frais peuvent varier selon les différentes catégories d’acquisition. Les cas différents sont les suivants.
La majeure partie de ces frais est ce qu’on appelle les droits de mutation. Environ 80% de la somme complète des frais de notaire est constituée des droits de mutation, pour les transactions dans l’ancien.
Qu’appelle-t-on les droits de mutation ? Comment sont-ils calculés ? Les droits de mutations sont constitués de plusieurs taxes qui reviennent au trésor public, et qui serviront pour le budget des départements et communes. Le notaire se verra verser la somme sur ses comptes mais il devra la restituer à l'Etat. Cette somme sert pour le budget de la commune et est utilisé notamment dans le cadre de la réponse à la demande de logement. Le département et la commune utilisent donc les fonds récoltés lors des acquisitions immobilières afin de créer des logements sociaux ou des programmes de construction.
Le calcul des droits de mutation dépend de la situation d’achat. Les facteurs qui influent sur le calcul sont les suivants : la localisation géographique du bien concerné, ainsi que le prix du bien évoqué lors de la transaction, et la catégorie dans laquelle se trouve le bien immobilier : il peut s’agit d’un bien immobilier ancien, neuf, ou bien il peut s'agir d'un terrain. Les droits de mutation font donc partie du budget de la région, et dont le taux est décidé par la région. En fait, le taux de la taxe départementale est exactement le même partout sauf pour 4 régions françaises. En effet, en mars 2014, le choix a été proposé à toutes les régions de France de passer à la taxe de 3,8% à 4,5% d’imposition. Toutes les régions françaises ont accepté sauf les 4 suivantes :
Ces régions ont choisi de conserver la taxe de 3,8%. C'est donc la première raison qui justifie que l'on demande la zone géographique d'achat du bien (le code postal principalement) afin de pouvoir calculer les frais de notaire dans l'ancien. Les autres taxes sont la taxe communale et les frais d'assiette, ainsi que la publicité foncière qui sont plus légère. La taxe communale est de 1,2% et les frais d'assiette sont de 0,09%, tandis que la taxe de publicité foncière est de 0,1%. Ces taxes s'ajoutent donc pour former un ensemble que l'on appelle droits de mutation. Mis à part la taxe départementale qui varie, les autres taxes sont fixes sur tout le territoire français pour l'achat dans l'ancien ou un terrain.
La deuxième partie la plus importante des frais de notaire entre dans la catégorie des formalités et débours. Sous cette appellation se cache le processus d'enregistrement du changement de propriétaire auprès de l'administration de l'Etat Français. Toutes les démarches administratives qui sont effectuées par l'Etat français en fonction des informations données par le notaire, afin de signaler aux différents services de l'administration le changement de propriétaire nécessitent un coût pour l'Etat.
Ce coût est pris en charge par les frais de formalités et débours inclus dans les frais de notaire. Les formalités et débours sont fixes, quelque soit le département impliqué dans le projet, et quelque soit la nature du projet. En effet, qu'il s'agisse d'un projet d'acquisition dans l'ancien, de construction neuve, ou d'un achat de terrain, les formalités et débours resteront les mêmes, ce qui n'est pas le cas des autres frais qui constituent les frais de notaire lors d'un projet immobilier. Le montant des formalités et débours est variable et peut difficilement être estimé, mais ne constitue pas un élément majeur des frais de notaire. En effet, ils ne sont pas calculés en fonction du montant du bien, contrairement à tous les autres frais et taxes impliqués dans les frais de notaire. On peut les estimer généralement autour de 1500 euros.
La dernière partie des frais de notaires est constitué de la véritable rémunération du notaire. Cette rémunération est appelée émoluments. Cette appellation est réservée aux officiers ministériels, dont les notaires font partie. Les émoluments du notaire sont calculés en fonction du prix du bien, et découpés en tranches. Les tranches varient en fonction des notaires, mais on peut généralement compter sur 4 tranches, qui vont jusqu'à 60 000 euros et au-dessus. Chaque tranche possède son taux d'application de la rémunération, de manière dégressive à mesure que l'on s'approche de la dernière tranche de 60 000 euros et plus. En règle générale, les émoluments du notaire peuvent être arrondies à 1% du prix du bien.
Nous avons décrit l'ensemble des frais qui constituent les frais de notaire, mais les calculs appliqués concernent jusque-là l'acquisition d'un bien immobilier dans la catégorie « ancien ». Nous allons parler dans ce paragraphe du cas d'une acquisition d'un bien immobilier dans la catégorie « neuve ». Mais alors, dans un premier temps, pourquoi les frais de notaire sont-ils différents lorsqu'il s'agit d'une acquisition neuve ? Et qu'appelle-t-on un bien immobilier neuf ? Nous allons répondre à ces questions. Tout d'abord : définissons ce que l'on appelle du « neuf » dans l'immobilier. Un bien immobilier qui est considéré comme neuf est un bien qui sort de terre et qui n'a jamais été habité. Ce sont en très vaste majorité des promoteurs et constructeurs immobiliers qui commercialisent de genre de bien. Vous entendrez certainement parler du fameux « VEFA » qui correspond à un bien vendu avant qu'il ne soit construit, et dont l'acronyme signifie « bien en état futur d'achèvement ». Mais alors, pourquoi les frais de notaires sont-ils réduits dans ces catégories et comment les calculer ? La raison est en vérité assez simple à comprendre. Le bien que vous achetez à un promoteur est vendu à un prix qui est affublé de la TVA.
Le promoteur ou constructeur qui commercialise ce bien est un professionnel, et subit donc à ce titre la TVA qu'il répercute sur le prix du bien vendu. La TVA étant de 20%, elle affecte beaucoup le prix final du consommateur, et c'est donc pour cette raison que l'Etat ne souhaite pas surtaxer encore plus le bien vendu. Les frais de notaire calculés sont donc privés des droits de mutation. Mais alors comment sont-ils calculés ? Et bien c'est simple, les frais de notaire dans le neuf ne sont constitués que des émoluments du notaire, des formalités et débours et de la taxe de publicité foncière. C'est pour cette raison que l'on parle de frais de notaire à environ 3% dans cette catégorie. A savoir en revanche : pour les mêmes surfaces, les prix dans le neuf sont généralement plus élevé que dans l'ancien, du fait de la nouveauté des matériaux employé et de l'usure du bien immobilier considéré ancien.
Nous avons donc vu les calculs des frais de notaire pour les catégories du neuf et de l'ancien, mais qu'en est-il pour un achat de terrain constructible ? Les frais de notaire pour une acquisition d'un terrain sont les mêmes que pour un achat d'un bien immobilier ancien. La base de calcul est donc la même. Mais alors qu'en est-il pour la maison qui sera construite dessus ? Il n'y aura pas de frais de notaire associés à la construction du bien immobilier sur le terrain. En revanche, si vous faites construire votre maison par un professionnel, il sera assujetti à la TVA, et son prix sera élevé d'autant. Vous aurez donc à payer non seulement la TVA complète mais aussi les frais de notaire complets, mais seulement sur le prix du terrain. A savoir : un bien construit tout récemment est considéré comme neuf jusqu'à ce qu'il soit habité. Dès lors qu'il est habité, un bien est considéré comme ancien, contrairement à quelques années auparavant où le bien était considéré comme neuf pendant les 5 années qui suivent sa construction.
Alors : quelles sont les techniques qui permettent de réduire un peu ces frais de notaire qui constituent une grosse partie du budget d'une acquisition immobilière ? Comme nous l'avons évoqué, vous pouvez choisir de vous diriger vers une commande de construction neuve, afin de bénéficier d'une réduction des frais de notaire. Certains promoteurs pratiquent également des promotions qui vont plus loin. En effet, au démarrage de la commercialisation d'un lot de bien, le promoteur peut choisir d'offrir la totalité des frais de notaire aux premiers clients qui réservent et signent leur contrat de réservation. Cette promotion peut donc vous permettre de ne payer aucun frais de notaire sur votre projet immobilier. Cette promotion n'est toute fois pas tout à fait innocente.
En effet, afin de pouvoir lancer leurs projets de construction, la plupart des promoteurs font appel à un prêt bancaire. Une des conditions du prêt est très souvent qu'il sera versé en deux partie. La première partie en tout début de projet et la deuxième une fois 50% du projet commercialisé. Il est donc impératif que le promoteur puisse commercialiser 50% de son projet au départ afin de pouvoir continuer et mener son projet à bout. Cette technique de promotion qui consiste à offrir les frais de notaire est donc commune et assez efficace pour le promoteur pour attirer ses futurs clients.Existe-t-il d'autres méthodes de réduction des frais de notaire ? La réponse est oui. Sachez que les biens mobiliers présents dans un bien peuvent être achetés avec le bien mais n'entrent pas dans le calcul des frais de notaire. C'est donc une des méthodes qui permet de réduire le calcul frais de notaire.
